+7 (499) 653-60-72 Доб. 448Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 773Санкт-Петербург и область

Экономический принцип согласно которому

Стоимость неконтрольного пакета акций для закрытого акционерного общества можно определить: а методом сделок со скидкой на недостаточную ликвидность активов; б методом рынка капитала со скидкой на недостаточную ликвидность активов; в методом дисконтирования денежных потоков со скидкой на неконтрольный характер пакета акций; г методом оценки чистых активов со скидкой на неконтрольный характер пакета акций; д все ответы неверны. При использовании сравнительного подхода финансовый анализ позволяет: Варианты ответа: а составить прогноз будущих доходов; б выбрать наиболее подходящие мультипликаторы для оценки; в определить величину необходимых капитальных вложений; г определить величину ставки капитализации; д все ответы неверны. Преимущества сравнительного подхода заключается в том, что: а данный подход учитывает ожидаемые доходы; б данный подход может быть использован для оценки объектов специального назначения, не имеющих аналогов; в данный подход основан на оценке остаточной стоимости существующих активов; г данный подход не требует разносторонней финансовой информации; д данный подход учитывает соотношение реального спроса и предложения на конкретные объекты. Оцениваемая компания характеризуется коэффициентом бета 1,3.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Принципы оценки недвижимости Оценка — сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов, оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах этого рынка.

Принципы оценки недвижимости

Принципы оценки недвижимости Оценка — сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов, оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах этого рынка.

В основе формирования теории оценки как прикладной экономической дисциплины лежат принципы оценки. Совокупность оценочных принципов представляет собой систему аксиом фундаментальных постулатов, не требующих доказательств оценки. При этом можно выделить их групповые особенности, взаимосвязи между группами принципов и общую цель.

На основе системы принципов оценки формируются базовые концепции, составляющие идейную платформу подходов и методов оценки. Они также позволяют дать определения фундаментальных понятий теории оценки и описать их свойства например, таких как оценочная стоимость, сопоставимый объект или дата оценки , а также выявить взаимосвязи между ними. Таким образом, являясь отражением общих законов экономической теории, оценочные принципы представляют собой такое отражение и такую их интерпретацию, которые допускают эффективное решение собственных задач, возникающих в оценочной практике.

В этом и состоит общая цель оценочных принципов. Некий набор оценочных принципов лежит в основе оценки того или иного вида стоимости объектов недвижимости, в том числе и земельных участков. Они определяют особенности оценочных процедур и позволяют обосновывать применяемые подходы и методы оценки недвижимости. Однако в реальной жизни существует целый ряд факторов, которые могут искажать их действие например, государственное вмешательство, позиция муниципальных органов управления либо несовершенство законодательных и нормативных актов.

Ввиду этого они отражают лишь основные экономические закономерности, тенденции экономического поведения субъектов рыночных отношений, а не гарантируют определенного их поведения. Вместе с тем по мере развития и укрепления рыночных отношений влияние принципов оценки должно усиливаться. Эти принципы можно сгруппировать по следующим четырем категориям: 1.

Принципы, основанные на представлениях пользователя, — принципы полезности, замещения, ожидания. Принципы, связанные с землей и ее освоением, — принципы остаточной продуктивности, вклада, возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности, экономического размера, экономического разделения.

Принципы, связанные с рыночной средой, — принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции, изменения. Принцип наиболее эффективного использования НЭИ. Принципы, основанные на представлениях пользователя собственника, инвестора Principles based on user perceptions. Эти базовые принципы и анализ различных моделей поведения субъекта нашли свое дальнейшее развитие в теории полезности. В теории оценки эта группа принципов лежит в основе концепции доходности и соответственно доходного подхода, методы которого используются как для расчета рыночной стоимости, так и для определения ряда стоимостей нерыночного типа например, инвестиционной стоимости.

При этом уровень ожидаемого дохода от объекта закладывается оценщиком в прогноз в соответствии с представлениями инвестора собственника. Эти представления формируются на основе: 1 либо требований рынка к норме доходности для объектов данного типа на оценке полезности объекта рынком — при оценке рыночной стоимости ; 2 либо персональных требований инвестора собственника к норме доходности на вложенный капитал при оценке стоимостей в использовании.

Принцип полезности Utility. Полезность — есть способность недвижимости удовлетворять потребности конкретного пользователя в определенном месте и в течение определенного периода времени. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезной потенциальному собственнику: производство промышленной продукции или выращивание урожая, получение арендной платы с тех. Собственность может быть полезна в том, что она: — реализует определенную экономическую функцию; сдается в аренду и позволяет получать арендную плату; — вызывает чувство гордости у владельца прав на недвижимость.

Для доходной недвижимости полезность измеряется величиной доходов от ее использования. Принцип замещения Substitution заключается в том, что максимальная стоимость имущества ограничивается наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с аналогичной равнозначной полезностью. Этот принцип предполагает наличие вариантов выбора для покупателя. Он показывает, что оцениваемому объекту всегда может быть найдена разумная замена либо в виде подобного существующего на рынке объекта, в том числе земельного участка, либо возможного нового строительства аналогичного объекта в приемлемые сроки.

Этот универсальный принцип лежит в основе каждого из трех традиционных подходов к оценке стоимости — затратного, рыночного и доходного. Принцип ожидания Anticipation означает, что стоимость создается ожиданием будущих выгод, которые могут быть получены от владения этой недвижимостью.

В соответствии с этим принципом стоимость определяется текущей стоимостью будущих доходов или других прогнозируемых будущих выгод. Принципы, связанные с землей и ее освоением улучшениями Principles associated with land and improvement. Эта группа принципов позволяет оценить производственные эксплуатационные характеристики объекта и факторы производства и их влияние на процесс формирования стоимости, причем не только по отдельности, но и через характер их взаимных отношений.

Здесь объект рассматривается как часть производственной сферы и на него действуют основные законы микроэкономики. Принципы этой группы позволяют оценщику наиболее полно отразить в расчетах свойства самого объекта оценки и той среды, в которой он функционирует.

Эти принципы ориентированы на полный анализ свойств недвижимого имущества и условий, в которых оно эксплуатируется, и без них невозможно применение затратного подхода. При этом в основе затратного подхода лежит принцип ] замещения первая группа , а расчет рыночной стоимости объектов недвижимости в рамках затратного подхода невозможен без использования третьей группы принципов. Принцип остаточной продуктивности Surplus productivity.

Стоимость земельного участка определяется его продуктивностью уровнем отдачи на вложенный капитал. В основе продуктивности лежит доход, создаваемый каждым из факторов производства. Для каждого фактора производства имеет место своя форма компенсации оплаты его привлечения : для земельного участка — рента, для труда — заработная плата, для капитала — проценты, для предпринимательских усилий.

Поскольку земля физически недвижима, факторы труда, капитала и предпринимательской деятельности должны быть привлечены к ней. А это означает, что сначала должна быть произведена компенсация за использование этих факторов и только после этого возможна оплата ренты.

Принцип остаточной продуктивности — это принцип, согласно которому чистый доход приписывается земле лишь после того, как оплачено привлечение остальных факторов производства. Например, застройщик на основании мониторинга недвижимости устанавливает, что рыночная стоимость коттеджа будет равна 2,5 млн руб. Подрядчик оценивает работы по строительству в 2 млн руб.

Установив, что предпринимательский доход застройщика должен быть не ниже 0,3 млн руб. Принцип вклада предельной продуктивности Contribution. Стоимость объекта недвижимости зависит от наличия или отсутствия какого-либо элемента улучшений земельного участка. Таким образом, каждый из элементов улучшений земельного участка вносит вклад в стоимость объекта недвижимости и соответственно самого земельного участка. Это дополнение к стоимости объекта например, пристройка дополнительных удобств — камина, бассейна, теннисного корта и др.

Вклад — это сумма, на которую изменяется стоимость объекта недвижимости, вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного элемента улучшений земельного участка. Принцип вклада показывает, насколько дополнительное вложение средств в улучшения объекта недвижимости земельного участка увеличивает его стоимость. Принцип изменяющейся возрастающей и уменьшающейся продуктивности Increasing and decreasing returns.

Реализуемые пользователем на земельном участке улучшения обладают свойством изменяющейся продуктивности отдачи. Это означает, что при прочих равных условиях, по мере добавления улучшений к земельному участку стоимость объекта увеличивается растущими темпами вплоть до некоторой Определенной точки, начиная с которой стоимость хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Согласно этому принципу, последующие улучшения экономически целесообразны до тех пор, пока прирост стоимости объекта не сравняется с затратами на добавляемые улучшения.

Этот принцип отвечает на вопрос собственников: насколько интенсивно следует застраивать принадлежащую им землю? Компания-застройщик владеет 1 га земли. Собрав соответствующую информацию, оценщик составляет следующую таблицу расчета прибыли но застройке различной плотности.

Расчет прибыли при различной плотности застройки Этот пример показывает, что застройщику следует ограничиться строительством четырех домов. Принцип сбалансированности пропорциональности Balance. Если к земле приложено недостаточно факторов производства, то она недозастроена. Если слишком много — перегружена застройкой. В обоих случаях земля используется неэффективно и в соответствии с принципом остаточной продуктивности теряется стоимость земли.

Все факторы производства должны находиться в надлежащем соответствии, в гармонии друг с другом, чтобы общий доход от земли был максимальным. Принцип гласит: для любого вида землепользования стоимость недвижимости максимальна при оптимальной сбалансированной комбинации улучшений земельного участка. Принцип экономического размера Economic size.

Стоимость недвижимости увеличивается при оптимальном размере земельного участка и наоборот. Приемлемый масштаб застройки земли определяется конкурентными условиями рынка и требованиями пользователей. Принцип экономического размера определяет количество земли пропорционально необходимое для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в определенном месте. Принцип экономического размера — это тот же принцип сбалансированности, но взятый в ином масштабе и иной плоскости.

Иллюстрацией может служить приростная стоимость объединенного участка земли. Предположим, что земельный участок на перекрестке дорог планируется передать под автозаправочную станцию.

Если участок мал, то возникнут проблемы со стоянкой машин, их обслуживанием и складированием горюче-смазочных материалов. Если участок велик, то часть земли не будет использоваться и не принесет дополнительного дохода.

В первом случае собственник заправочной станции должен приобрести дополнительный земельный участок, во втором — отказаться от излишков земли. Принцип экономического разделения прав Economic division. Системы имущественного права в ряде стран позволяют разделять и продавать по отдельности имущественные права по отношению к земле. Стоимость недвижимости увеличивается при оптимальном разделении или соединении имущественных прав на объект недвижимости и наоборот. Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость недвижимости.

Принципы, связанные с рыночной средой Principles associated with the market environment. Эти принципы связаны с рыночной инфраструктурой и являются интерпретацией для прикладной теории оценки тех общих экономических закономерностей, которые характерны для рыночной среды. Они лежат в основе применения концепции рынка и соответственно сравнительного рыночного подхода в оценке.

Без учета воздействия принципов этой группы невозможно корректное определение рыночной стоимости объекта недвижимости и любой из оценочных стоимостей рыночного типа. Принцип зависимости от внешнего воздействия Dependency. Местоположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости.

Качество местоположения зависит от физического соотношения земли и принятого в округе типа землепользования, а также близости к определенной экономической среде. Вместе эти характеристики составляют ситус situs , или экономическое местоположение землепользования.

Если происходят изменения в характере землепользования в округе либо меняется экономическая среда, то это обычно влияет на стоимость недвижимости. Например: возведение неподалеку торгового центра, создание искусственного озера, строительство школы или предприятия по переработке отходов.

Степень влияния связана с масштабами нового землепользования и связями между оцениваемым объектом и новым. В этом выражается принцип зависимости: стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию внешней среды и сама в свою очередь влияет на варианты использования и стоимость других землепользовании в прилегающей местности.

Принцип соответствия Conformity. Проект, не соответствующий рыночным стандартам, скорее всего, окажется несостоятельным в финансовом отношении. Принцип соответствия определяет, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемые застройщиком в конкретном объекте недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.

ОБ. Принципом факторов производства

Принципы оценки бизнеса Единую базу оценки стоимости любого объекта, в том числе и имущества предприятия, составляют принципы оценки бизнеса. Все принципы оценки бизнеса можно разделить на три группы: основанные на представлениях собственника; связанные с особенностями объекта оценки и его эксплуатацией; обусловленные воздействием рыночной среды. В группу принципы оценки бизнеса, основанные на представлениях собственника. Введение в оценку стоимости предприятия Виды стоимости Рыночная — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Кроме рыночной стоимости, в процессе могут также использоваться инвестиционная и ликвидационная стоимости. Инвестиционная стоимость — стоимость для конкретного лица при установленных данным лицом инвестиционных целей использования объекта оценки.

Тесты по дисциплине

Антология рунета. Все обо всем. Экономический принцип, согласно которому максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретено другое предприятие с эквивалентной полезностью, называется: Высота провода вл кв. Методические рекомендации по разработке государственных нормат. Глобализация и ее влияние на социално политический жизни мира. Реализация мер по снижению риска аварий на опасных производственных объектах.

Ответы с пояснением Для детального понимания темы Вам необходимо самостоятельно пройти тестирование с первого до последнего вопроса, а только потом просматривать материал, представленный ниже. Вполне возможно, что у Вас могут появится "темы для спора" по тому или иному вопросу - это очень хорошо. Пожалуйста, напишите свои замечания в соответсвующий отдел нашего сайта, мы обязательно их обсужим. Вопрос 1, верный ответ - 3 Принцип предельной производительности.

Укажите правильное определение чистого операционного дохода: а это доход, получаемый от недвижимости при полной ее загруженности без учета потерь и расходов; б это доход, получаемый от недвижимости при полной ее загруженности минус потери от недозагрузки помещений, смены арендаторов и неплатежей арендаторов; в это доход, получаемый от недвижимости при полной ее загруженности минус потери от недозагрузки помещений, смены арендаторов и минус операционные расходы и отчисления в резерв на замещение; г это действительный валовой доход минус потери от недозагрузки помещения, смены арендаторов и неплатежей арендаторов; д это потенциальный валовой доход минус операционные расходы и отчисления в резерв на замещение. Укажите, какие виды расходов из нижеперечисленных, относятся к расходам на замещение: а налоги на имущество; б расходы на уборку территории; в расходы на коммунальные услуги свет, вода, газ ; г расходы на окраску фасада здания; д все ответы неверны.

Всего лекционных занятий — 15 30 часов , семинарских занятий — 15 30 часов. Система оценивания: 1. Существенный полный ответ, участие 1 раз — 0,5 б.

Принцип конкуренции в оценке бизнеса

Принцип остаточной продуктивности или производительности устанавливает, что в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность. Смысл этого утверждения вытекает из экономического соображения, согласно которому любой вид деятельности требует наличия четырех факторов производства: труда, капитала, предпринимательской деятельности, земли. Факторы производства и их компенсация Труд представляет собой совокупность работ по производству товара услуги и реализации его на рынке.

Ответы с пояснением Для детального понимания темы Вам необходимо самостоятельно пройти тестирование с первого до последнего вопроса, а только потом просматривать материал, представленный ниже. Вполне возможно, что у Вас могут появится "темы для спора" по тому или иному вопросу - это очень хорошо. Пожалуйста, напишите свои замечания в соответсвующий отдел нашего сайта, мы обязательно их обсужим.

Что влияет на стоимость имущества: четыре группы принципов оценки

.

Тестирование по дисциплине "Введение в оценку"

.

Экономический принцип, согласно которому максимальный доход от недвижимости можно получить при соблюдении оптимальных.

Тестовые контрольные задания

.

ИПО Экзамен "Основы оценки стоимости бизнеса (предприятия)" вариант 3

.

.

Самостоятельная работа студента

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Как работает мировая экономика. Принципы экономики за 30 минут. Мультфильм
Комментарии 3
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Гаврила

    Весьма хорошая идея

  2. Валентин

    Это забавная фраза

  3. Ксения

    По моему мнению Вы допускаете ошибку. Предлагаю это обсудить. Пишите мне в PM.